从"地王"到"新政"：一线城市如何撬动房地产复苏预期

　　马年春节复工首周，一线城市率先发力。2月25日，广州天河马场地块历经9小时、243轮竞价，以236亿元由越秀地产竞得，创下广州楼面地价新高;同日，上海出台楼市新政，从限购、公积金、多子女家庭支持等七方面优化调控。业内人士称，此举有效修复市场预期，为全国楼市复苏注入信心。

　　236亿"地王"诞生：越秀地产的背水一战

　　广州天河马场地块吸引8家房企竞拍，最终越秀地产以236亿元总价、折合楼面价约7.6万元/平方米胜出。这场鏖战的焦点，是两家本土房企的正面硬刚。

　　保利发展凭借2025年550.1亿元流量销售额稳居榜首，在天河区市占率高达46%，海珠、荔湾区均超20%。其保利玥玺湾项目2025年11月首开销售额破百亿，截至2026年1月累计网签141亿元，刷新"2025年全国网签超百亿速度纪录"。

　　越秀地产2025年流量销售额332.3亿元，与保利差距超200亿元。中指研究院广州分院研究主管陈雪强分析，该地块是广州近十年"位置最核心、体量最大、功能最齐全"的地块，天河区不足10个月的去化周期意味着快速回笼资金——这正是越秀补齐核心区土储短板、冲击"广州一哥"的关键筹码。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，土地向优质地块集中、头部房企激烈角逐，有效提振了行业预期。

　上海七条新政：疏通"卖旧买新"堵点

　　同日，上海发布楼市新政，打响马年调控"第一枪"：降低外环内购房门槛、增加持居住证满五年群体购房套数、提高公积金贷款额度、优化房产税政策等。

　　中原地产数据显示，2026年1月上海新房成交规模同环比降幅均达30%—40%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，市场主力需求正加速向小户型、低总价倾斜——1月总价300万元以下二手房交易占比达65%，90平方米以下占比达64%，导致置换链条传导不畅。

　　"新政靶向正在于此。"中指研究院上海数据总经理张文静分析，政策聚焦外环内，直接扩大购房"池子"。李宇嘉提供的数据显示，2025年12月至2026年1月，上海非沪籍购房占比约40%—45%，而2024年非沪籍常住人口达983.49万人，占比约40%。"激活这一群体是畅通'卖旧买新'循环的关键。"