上海楼市新政释放精准信号 多地优化政策激活住房消费

　　2月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，从住房限购、住房公积金、个人住房房产税等多领域入手，广泛惠及各类住房群体，激活住房消费需求。

　　春节过后，包括上海在内，江苏淮安、贵州贵阳等多个城市纷纷推出房地产领域优化政策，通过充分用好住房公积金、购房补贴等政策工具，更好地满足居民刚性和改善性住房需求，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。

　　上海：阶梯式松绑精准匹配客群需求

　　根据《通知》，上海进一步调减住房限购政策。非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房;连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。

　　“本次阶梯式松绑策略精准契合上海客群结构与置业需求，能够有效承接市场刚需与改善增量。”58安居客研究院院长张波表示。58安居客平台2025年数据显示，上海新房、二手房客群重合度仅8.7%，为全国最低，“新房改善、二手刚需”的分化格局稳固。此次将外环内非沪籍购房社保或个税缴纳年限要求缩短至1年，精准降低新市民、新人才的首次置业门槛，适配二手房市场的刚需主导特征。

　　中指研究院上海数据总经理张文静认为，本次限购政策调整延续渐进式、精细化特点，更加聚焦外环内，直接扩大了外环内的住房需求群体规模，对外环内市场的带动效果或更为明显。

　　公积金提额：首套最高可贷324万元

　　《通知》还从提高住房公积金最高贷款额度、优化贷款套数认定、扩大多子女家庭购房支持范围等方面优化住房公积金贷款政策。

　　根据新规，缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策(最高上浮35%)，上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。

　　“上海调整政策后，首套住房公积金贷款额度与新房套总价中位数的比值将提高至接近50%，将较好支撑购房者置业，降低置业成本，提高住房消费意愿和能力。”张文静表示，未来上海住房公积金首付比例、住房公积金使用范围等依然有优化空间。

　　多地协同发力：购房补贴+“商转公”齐上阵

　　在上海出台新政的同时，其他城市也在积极跟进。2月24日，淮安市发布《淮安市促进房地产市场健康发展五条措施》，推出新建商品住房购房补贴、企业团购人才房补贴、赡养老人购房补贴等举措。其中明确，对购买新建商品住房的，给予购房总价2%的补贴;对新市民购房给予3%的补贴。

　　同一天，贵阳市发布《贵阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法》，规范“商转公”贷款业务管理，支持缴存职工刚性住房需求。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，上海在新春伊始出台优化政策，在降成本、降门槛、提预期方面的信号十分明显，政策针对性较强，对于3月份的楼市“小阳春”行情具有较大的带动作用。

　　“目前，包括上海在内，各地住房政策的着力点都在于挖掘需求潜力。”李宇嘉表示，在政策支持、开发商促销以及季节性旺季等三重利好因素的推动下，3月份楼市或迎来一个小高峰。

　　张文静预计，未来随着更多政策落地见效，上海房地产市场有望率先止跌回稳，从而发挥大城市的带动效用，推动整体市场预期改善。深圳等一线城市也有望跟进优化调整房地产政策，进一步提振市场信心。